Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre nisan ayı konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 35,6 azalarak 85 bin 652 oldu. Yabancılara yapılan konut satışları da bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 60,3 azalışla 2 bin 557 olarak gerçekleşti.
TÜGEM Başkan Yardımcısı ve yüksek inşaat mühendisi Dr. Mustafa Koçak, konut satışlarına ilişkin ANKA Haber Ajansı’na değerlendirme yaptı. Konut satışları üzerindeki baskının sürdüğüne dikkat çeken Koçak, şunları söyledi:
“SON 1,5-2 YIL İÇERİSİNDE KONUT FİYATLARINDA CİDDİ BİR ARTIŞ SÖZ KONUSU OLDU”
Konut satışlarında son dönemde ciddi bir azalış söz konusu oldu. Nisan ayı verilerine istinaden konutlarda bir önceki yılın nisan ayına göre yüzde 35’lik bir azalma söz konusu oldu. Tabii neden bu azalmalar oluyor, nereye gidecek? Bunları biraz konuşmak lazım. Son dönemde, son 1,5-2 yıl içerisinde konut fiyatlarında ciddi bir artış söz konusu oldu.
Alım gücü düştü, kredi faiz oranları yükselmeye başladı ve insanlar konut alamamaya başladılar. Devlet bankalarında düşük oranlı krediler veriliyor ama bankaya gittiğinizde çok düşük bir limitle yani 250- 300 bin lira gibi kredi tutarlarıyla ancak kredi kullanabiliyorsunuz. Bu da ciddi bir nakit paranın olmasını gerektiriyor. İnsanlarda bu kadar nakit para olmadığı için de satın almaya yönelemiyorlar.
“KONUT ALMAK ARTIK HAYAL OLDU”
Konut almak artık hayal oldu mu, bir nebze oldu diyebiliriz. Çünkü bugün itibarıyla bankalar kredileri de kredi musluklarını da tamamen kapatmış durumdalar. Hatta haberlerde okuyorum. Onaylanmış kredilerin bile geri çevrildiği senaryolar söz konusu. Bu ciddi bir durağanlık getirecektir.
“STOKLARDA DARALMA, YENİ YAPI RUHSAT BAŞVURUZUNDA AZALMA SÖZ KONUSU”
Konut satışlarındaki düşüşte birçok etken var. Bir kere fiyatlar çok yükseldi. Enflasyondan dolayı fiyatlar çok yükseldi. Bununla birlikte stoklarda bir daralma söz konusu. Geçtiğimiz yıl verilerine baktığımız zaman yapı ruhsatı başvuru sayısında azalmalar söz konusu. Bu da yeni inşaatların azaldığını gösteriyor. Tabii yeni inşaatın azalmasında, inşaat maliyetlerinin de etkisi var. Tabii stok az olduğu zaman, yeni yapı, yeni stoklar gelmediği zaman talep var, ihtiyaç var ve bu da ister istemez konut fiyatlarının yukarı yönlü hareket ettiriyor.
Bir de biliyorsunuz şubat ayında deprem oldu. Depremin etkisiyle eski binalardan bir hareketlilik söz konusu olmaya başladı ama eski binada oturan insanlar yeni binadan ev alamayınca, o maliyetleri karşılamayınca ne yaptılar? Kiralığa yönelmeye başladılar. Bu da ciddi anlamda zaten artan kiraları daha da artar hâle getirdi. Bir de seçimin açıklanması martın ortasında seçimin 14 Mayıs olacağı açıklandı. Bu da tabii ki nisan ayında bir durağanlık getirdi. Mayıs ayında ben satışlarda daha bir düşüş olacağını öngörüyorum.
“MAYIS AYINDA SATIŞLARDA DAHA BİR DÜŞÜŞ OLACAĞINI ÖNGÖRÜYORUM”
Bir de seçimin açıklanması martın ortasında seçimin 14 Mayıs olacağı açıklandı. Bu da tabii ki nisan ayında bir durağanlık getirdi. Mayıs ayında ben satışlarda daha bir düşüş olacağını öngörüyorum. Çünkü 14 Mayıs’ta ilk turda bitmedi seçimler. 28 Mayıs’a kaldı. Hâlâ beklenti beklemeler devam ediyor. Seçimi bekleyelim diye. O yüzden mayıs ayında çok fazla bir hareketlilik söz konusu olmuyor. Ay sonuna kadar da olmayacaktır. Kredilerinin kapatılması, kredi faizlerinde yükselmesiyle birlikte insanların artık kredili ev alması zaten imkansız hale geldi.
“EN BÜYÜK SEBEP BELİRSİZ BİR PİYASANIN OLMASI”
Peki niye bunlar oldu? Bunların aslında en büyük sebebi belirsizlik, belirsiz bir piyasanın olması. Hem enflasyonun nereye gideceği, doların nereye gideceği, evet herkesin bir öngörüsü var ama bir belirlilik yok ortada. Yani dolar artacak diyoruz ama ne kadar artacağıyla ilgili çok farklı beklentiler var. Bunun dışında konut fiyatlarının nereye gideceği çok belirsiz. Para, belirsizliği sevmez. O yüzden belirsiz ortamlardan kaçmaya çalışır.
Şu anda bankaların da aslında kredi musluklarını kısması, paranın olmaması ayrı bir problem ama belirsizlik en büyük problem. Çünkü bankaların geçtiğimiz dönemlerde verdiği kredilerden çok ciddi zararlar ettiklerini düşünüyorum. Çünkü daha düşük oranlı yani o dönemki faiz oranları enflasyonun çok altında kaldı. Daha yüksek enflasyonlar oldu. O yüzden şu anda böyle bir kısıtlamaya gidildi.
“SEÇİMDEN SONRA EĞER BİR GÜVEN ORTAMI YARATILMAZSA PİYASA DAHA DA ÇIKMAZA GİRECEK”
Önümüzdeki dönemde, 28 Mayıs’tan sonra seçim nasıl sonuçlanır bilemiyoruz ama seçimden sonra eğer bir güven ortamı yaratılmazsa ben piyasanın daha da çıkmaza gireceğini düşünüyorum. İktisatta bir kural vardır. Talep düşerse fiyat düşer. Şu an talep ciddi derecede düşmüş durumda ama fiyat düşmüyor. Düşmeyecek de. Çünkü iktisattaki bu kural Ceteris Paribus dediğimiz bütün şartlar durgunken, bütün şartlar sabitken bu geçerlidir ancak şartların hiçbiri sabit değil.
Çok fazla değişken var, çok fazla etkileyen durum var. O yüzden talep düşse dahi fiyatların sadece görece yani fiyat artış hızında düşüş bekliyorum. Ancak fiyatlarda düşüş önümüzdeki dönemde de gerçekleşmeyecek. Bu tabii nereye kadar gidecek? Önümüzde göreceğiz. İnsanlar konut alamıyorlar ancak kiradalar. Kira fiyatlarının artmasıyla birlikte mülk sahibi kiracı arasındaki problemler yaşanıyor. Kirada da kalamıyorlar. Almak da zorundalar. Ancak böyle bir şu anda bir çıkmaz var. Önümüzdeki bu dönemde ne olacak hep birlikte göreceğiz.
“YABANCIYA SATIŞLARDA CİDDİ BİR AZALMA SÖZ KONUSU”
Yabancıya satışlarda da ciddi bir azalma söz konusu. Tabii burada da yine etkenlerden bir tanesi belirsizlik. Doların da yükseliyor olması. Çünkü yurt dışından gelen yatırımcı dolar olarak hesap yapıyor ve doların değişken olması, yükseliyor olması burada bir belirsizlik yaratıyor. Geçtiğimiz nisan ayında yapılan satışlar arasında yabancıların satışını, oranı yüzde 3. Bu geçen yıllara baktığımız zaman yüzde 6, 7 hatta yüzde 10'a bile çıktığı dönemler olmuştu. Şu anda yüzde 3'e geriledi. Yaklaşık olarak 2 bin 500 yabancıya satış gerçekleşti.
Burada ilk sarayı tabii ki yine son bir yılda olduğu gibi savaşın da etkisiyle Rusya alıyor. Rusların da en çok tercih ettiği il Antalya. O yüzden Antalya şu anda yabancıya satışta başı çekiyor. Rusya'nın arkasından İran geliyor. İran 370'lerde. Geçtiğimiz yıllarda İranlılara yapılan satışlar binin üzerindeydi. Ruslara yapılan satışlar da yine 1000'lerin, bin 500'lerin üzerineydi. Bu satışlarda ciddi bir azalma söz konusu oldu.
Önümüzdeki dönemde yabancıya satışlarda da düşüş bekliyoruz. Bu satış önümüzdeki dönemlerde az olarak seyretmeye devam edecek. Ancak piyasanın netleşmesi, doların dolar kurunun biraz daha sabitlenmesiyle birlikte yabancı talebi de artabilir.
“SURİYELİLER ŞİRKET KURARAK MÜLK ALIYORLAR”
Suriyeliler şirket kurarak mülk alıyorlar. O yüzden bununla ilgili bir istatistik elimizde yok. Nisan ayında yabancıya en çok satış Antalya'da gerçekleşti. Bu da tabii Rus vatandaşların yatırımlarından dolayı oldu. Antalya'dan sonra ikinci en çok satış yapılan il İstanbul. Üçüncü sırada da Mersin olarak açıklandı. Mersin olmasının sebebi Akdeniz ve Antalya'ya nazaran fiyatların biraz daha düşük olması. Yabancıları yine tercih ettiği illerden bir tanesi dediğim gibi Ruslar daha çok güney bölgelerden tercih ederken İranlılar biraz daha İstanbul Bursa, Yalova'yı tercih ediyor. Arap Yarımadası'ndan gelenler biraz daha kuzeyden, kuzey ülkelerinden gelenler biraz daha güneyden tercih ediyorlar." (ANKA)