Tüm bilinmesi gerekenleri gayrimenkul hukuku uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, Hürriyet Gazetesi'ne 10 maddede anlattı.
1. Sözlü değil yazılı hazırlamalı
Kira sözleşmelerinde yazılı olma kuralı yok, sözlü olarak da yapılabilir. Ancak yaşanacak olan hukuki uyuşmazlıklarda ispat edebilmek için ve yine sözlü sözleşmeler kapsamında temel hizmetlerin (elektrik, su, doğalgaz vb gibi) alınması mümkün olmadığı için kira sözleşmelerinin yazılı olarak yapılması gerekir.
2. Kira dönemi ve tarihi belirtilmeli
Kira sözleşmelerinde kira dönemi, kira ödeme başlangıç tarihi ve kira bedeli mutlaka yazılmalı. Yeni Borçlar Kanunu kapsamında eğer ödeme tarihi belirlenmiş ise o tarihte, tarih belirlenmemiş ise kira borcunun o ay sonuna kadar ödenmesi şartı getirildi. Kira sözleşmelerinde yazan özel ödeme dönemleri de geçerli. Örneğin bir kira sözleşmesinde ‘yıllık peşin’, ‘yılda 3 dönem içerisinde’ veya ‘6 ayda bir ödenecek’ yazılabilir.
3. İmzayı kimin atacağı önemli
Eğer bir ev aile konutu şeklinde kiralanmışsa, sözleşmede eşlerden birinin imzası yeterli. Öğrenci evi gibi paylaşımlı kira sözleşmelerinde ise, kira sözleşmesinin o evde ikamet edecek diğer kişiler açısından da bağlayıcı olabilmesi için herkesin imzalanması çok önemli. Aksi takdirde, sözleşmeyi imzalayan kişi diğer paydaşları evden çıkarabilir ya da ev sahibi alt kiralama gerekçesiyle tahliye isteyebilir. Bu nedenle öğrencilerin de ev arayışına gireceği bu dönemde, öğrenci evlerinde tüm kiracıların sözleşmeye dahil olmasını öneriyoruz.
Ev sahiplerinin hakları açısından önemli bir husus da şu; kira sözleşmesinde ‘alt kiralama olamaz’ maddesi olmasa dahi kiracı hiçbir şekilde kiralamış olduğu taşınmazı başkasına kiralayamaz. Kiracının alt kiralama yapabilmesi için sözleşmede alt kiralama yapabilir maddesi yer almak zorunda.
4. Evin durumu ve demirbaşlar yazılmalı
Kira sözleşmeleri yapılırken teslim alınan taşınmazın mevcut durumu ve teslim alınan demirbaşın yazılması gerekli. İlerleyen dönemlerde ortaya çıkabilecek olan ihtilaflarda veya demirbaşlarla ilgili çıkacak sorunlarda bu durum önemli bir detay haline geliyor. Teslim alınan eşyaların durumu ödenecek tazminatlarda veya depozito iadelerinde de önem kazanıyor.
Yine teslim edilen eşyaların teslim edilme şekilleri de önemli. Kiracılar teslim aldıkları eşyalar bozuk, kullanılamaz durumda ise hemen bu durumu mal sahiplerine bildirmeliler. Aksi halde bu eksik veya ayıbı kabul etmiş sayılacaklar.
Ev sahipleri ve kiracılar için önemli bir uyarı; Kimi zaman sözleşmelere evler boyalı-badanalı teslim edilir deniliyor. Oysa tahliye sonrası evin boyasız ve badanasız teslim edilmiş olmasını Yargıtay kötü kullanım olarak görmüyor. Yani kiracı tahliyede boya badana yaptırmak zorunda değil, bu gerekçe ile depozito kesintisi yapılamaz. Evde kötü kullanım; odaların birleştirilmiş olması, klima yerlerinin açılıp kapatılmamış olması, taşınmazda kırılma ve ağır bozulmaların olup olması hali olarak görülüyor.
5. Zam oranı keyfi belirlenemez
2 Temmuz itibarıyla yüzde 25 zam sınırının kalkması ile kiralarda yasal artış oranı yeniden ‘TÜFE 12 ay ortalaması’ oldu. Kira sözleşmelerinde yenileme dönemlerinde artış oranı TÜFE 12 aylık ortalama bedelini geçmemek kaydı ile sözleşme serbestisi kapsamında belirlenebilir. Bu kapsamda örneğin; TÜFE 12 aylık ortalamanın yüzde 10 altında yüzde 30 altında gibi bir ifade yazılabilir. Ancak artış şartı TÜFE 12 aylık ortalamanın yüzde 20 üstünde yüzde 40 üstünde gibi bir ifade yazılamaz. Özetle; TÜFE 12 aylık ortalama üzerinde bir artış oranı belirlenemezken, altında bir oran her zaman belirlenebilir.
Zam oranının yanında kira sözleşmelerinde kiracının ve mal sahiplerinin sorumluklarının özel şartlar bölümüne detaylı bir şekilde yazılması gerekir. Apartman veya site aidatları ile ilgili ödeme şekilleri ve sorumluluk miktarları belirlenmiş olmalı. Kiracı sadece işletme bütçesini ödemeli, hiçbir şekilde yatırım bütçesi kalemini ödememeli. (Ortak fatura, personel gideri gibi kullanım kaynaklı giderler işletme bütçesi, asansör değişimi, yalıtım gibi kalemler ise yatırım bütçesidir.)
6. Ödenen depozito bedeli eklenmeli
Kira sözleşmesi kapsamında taşınmazda meydana gelecek olan ağır hasarlar veya ödenmeyecek aidat gibi giderlerin güvencesi için ‘en fazla 3 aylık kira bedeli’ kadar bir depozito bedelini mal sahibi isteyebilir. Bu depozito bedeli sözleşmeye yazılmalı. Aslında, bu bedelin kanuna göre vadeli ortak bir hesaba yatırılması gerekli. Ancak maalesef bu uygulanmıyor.
Depozito bedelinin kira sözleşmesi bittiğinde, taraflar eğer tahliye konusunda anlaşmışlarsa, sözleşme tarihindeki değeri ile tahliye tarihindeki güncel kira bedeli oranlanarak taşınmazın tahliye edildiği tarihte ödenmesi gerekli.
Yargıtay’ın depozito iadesi için yaptığı hesaplama şöyle; mesela aylık kira bedeli 1000 TL depozito bedeli ise 750 TL olarak belirlenmişse, depozitonun kiraya oranı 0.75’tir. Bu kapsamda tahliye tarihinde güncel ödenen kira değeri 5000 TL ise kiracıya ödemekle yükümlü olunan depozito bedeli 3750 TL olacaktır. Yine ilk kira bedeli 1000 TL ve ödenen depozito bedeli 1 kira 1000 TL olsun, bu kapsamda oran 1’dir. Yine güncel son ödenen kira bedeli 5000 TL ise oran 1 çarpanı ile hesaplanmalı ve iade tutarı 5000 TL olmalıdır.
Ancak kira sözleşmesinde ‘depozito bedeli güncel değere göre ödenmeyecek ve aynen ödenecektir’ şartı var ise bu durumda güncel bedel ödenmeyecektir.
7. Tahliye taahhüdü aynı gün düzenlenmez
Son yıllarda yaşanan anlaşmazlıklar nedeniyle hemen hemen her ev sahibi kiralama aşamasında tahliye taahhüdü istiyor. İsteme hakkı da var. Ancak önemli detaylar söz konusu. Şöyle ki; tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihi ile aynı tarihte düzenlenmemiş olması yine kira sözleşmesinin içinde bir şart olarak düzenlenmemiş olması esastır, bu durumlar var ise tahliye taahhütleri geçersiz olur.
Tahliye taahhütlerinin boş olarak düzenlenmiş olması da mümkün. Eğer kiracı boş olduğunu gördüğü halde bunu imzalıyorsa geçerli sayılır.
Tahliye taahhüdü bir aile konutu için verilmişse ve mal sahibi bu durumu biliyorsa eşin de onayı/imzası alınmış olmalı. Ayrıca tahliye taahhütlerinin noterden alınmış olması veya adi yazılı bir kağıda yazılmış olması halleri arasında etki bakımından bir fark yok.
8. Geç ödemeye ceza eklenemez
Kira borcunu ödemeyen kiracıya yasal faiz oranı veya bu bir ticari kiralama ise ticari/yasal faiz oranları kapsamında bir faiz oranı belirlenebilir. Bunun haricinde kira bedelinin geç ödenmesi sebebiyle bir artı cezai şart öngörülemez, sözleşmeye eklenemez.
Bazı sözleşmelerde emlak vergisinin de kiracı tarafından ödeneceğine ilişkin hükümler yazılıyor. Oysa kiracı kesinlikle emlak vergisi ödemez.
9. Ev sahibi kefil isteyebilir
Kira sözleşmelerinde kefil alınabilir ancak kefalette doğrudan kefile de gidilebilmesi için mutlaka müteselsil kefalet/müteselsil borçlu sıfatıyla sözleşmeye kefilin imza koyması önemli. Aksi halde normal kefalette ana borçlu kiracıdan bu paranın tahsil edilemediği ispat edildikten, yani çok uzun bir süre sonra kefile gidilebilecektir, müteselsil kefalette ise doğrudan kefile gidilebilir.
Kefalet veya önerdiğimiz müteselsil kefalette kefil/müteselsil kefilin ne kadar süre ile ve ne kadar bedel ile kefil/müteselsil kefil olduğu mutlaka sözleşmede el yazısı ile ve bedelin de yine miktarı yazılmış olmalı. Burada önemli olan bir husus da evli olanların mutlaka kefil/müteselsil kefil olması halinde eşlerinin de el yazısı ile bu kefaleti kabul etmiş olmaları gerekir.
10. Elden ödeme büyük risk
Elden kira ödenmesi halinde mutlaka mal sahibinden el yazısı ile bir belge veya internet iletişim yolları (mesaj, mail, whatsapp vb gibi ) ile bedelin alındığının kabul edilmiş olması gerekir. Aksi halde kiracı ödediği kira bedelini ispat edemez. Kötü niyetli bir mal sahibi geriye dönük olarak 5 yıl içerisinde kira bedelinin ödenmesini yeniden isteyebileceği gibi tahliye yoluna da gidebilir. Bu kapsamda kira bedeli önemle banka hesabına ödenmeli. Eğer bu yapılamıyor ve elden ödeniyorsa da bu bedel için mutlaka ödeme makbuzu veya ödemenin teyit mesajı alınmış olmalı.
Ayrıca ekonomi yönetiminin çalışmalarını sürdürdüğü vergi paketinde konutlarda kirayı elden ödeyen kiracıya da özel usulsüzlük cezası kesilmesi yer alıyor.
